引言：
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得的条件，其中第三项：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”要求不动产的善意取得需要进行登记，而现实中农村房屋大多为宅基地上的自建房，没有房产证，在房屋买卖后一般不进行变更登记，这种情况下能否适用善意取得制度呢？
案情概述：
陈某与刘某原系夫妻关系，双方于1983年12月26日登记结婚，婚后生育一女一子。1985年陈某获得延庆区23号院宅基地一宗，并于同年取得乡人民政府的建房批示，允许陈某建房四间。1994年9月，该宗宅基地取得集体土地建设用地使用证，登记的土地使用权人为陈某。2005年10月18日，陈某与刘某在民政部门协议离婚，双方在民政部门登记备案的离婚协议书中注明：双方婚后无共同财产。2007年5月30日，陈某与同村村民陈某1签订房屋买卖协议，约定：陈某（卖方）将北京市延庆县一处房产卖给陈某1（买方），价款是150000元。该协议落款处有陈某（卖方）和陈某1（买方）的签字确认，而且时任村书记杨某和村主任翟某也在协议落款处作为见证人进行了签字，并加盖了村委会的公章。签订协议后，陈某1取得了权利人为陈某的涉案宅院集体土地建设用地使用证以及建房批示存根。之后，陈某1一方一直居住使用涉案房屋。2017年全村拆迁，陈某1与拆迁方就涉案房屋签订了拆迁安置补偿协议。现陈某认为自己从未与陈某1就涉案房屋签署过房屋买卖协议，故诉至法院，要求确认房屋买卖协议无效。
诉讼过程中，刘某向法院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。刘某提交了一份手写离婚协议书，欲证实其与陈某于2005年10月18日在民政部门协议离婚当天，双方曾经手写了一份离婚协议书，对双方婚后共同财产进行了分割，其中23号院平房全部归刘某所有。对于此份手写离婚协议的真实性和证明目的，陈某认可，认为涉案房屋应归第三人刘某所有。
一审判决：
一、驳回陈某要求确认与陈某1签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求；
二、驳回第三人刘某要求确认北京市延庆区23号院落及房屋归其所有的诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
争议焦点：
第一，陈某与陈某1于2007年5月30日签订的房屋买卖协议的效力问题；
第二，陈某1能否善意取得涉案房屋所有权。
案件解析：
（一）关于2007年5月30日的房屋买卖协议是否有效。
我国法律允许农村房屋在农村本集体经济组织成员之间流转，陈某1与陈某均为该村村民，属于同一集体经济组织成员，故双方买卖农村房屋并不违反我国对农村房屋流转的禁止性规定。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，经司法鉴定，2007年5月30日房屋买卖协议中卖方落款处“陈某”的签名是陈某本人书写，陈某并未向法庭提交能够证实房屋买卖协议无效或者受到欺诈、胁迫等能够导致合同可变更、可撤销的法定事由，因此法院对陈某1提交的涉案房屋买卖协议的效力依法予以确认。
（二）陈某1能否善意取得延庆区23号院院落及房屋所有权。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得的条件，“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十九条明确了物权法第一百零六条的具体规定，其中关于善意，买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无权处分即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记薄中物权登记错误或者登记薄中存在异议登记的除外。房屋原权利人对买受人为恶意负有举证责任。
本案中，陈某1买卖涉案房屋的依据是涉案房屋集体土地建设用地使用证及建房批示存根上登记的权利人均为陈某，并且房屋买卖协议也是陈某本人签署，其并不知道陈某无权处分涉案房屋。对此，第三人刘某也未向法院提交充分证据证明陈某1购买涉案房屋为恶意，因此应当推定陈某1主观上为善意。另外，涉案房屋交易的价格150000元符合当时延庆区农村房屋院落买卖的市场价格。由于农村房屋及院落的特殊性，双方进行交易后未能办理所有权转移登记，但双方签订房屋买卖协议后，涉案院落的集体土地建设用地使用证以及建房批示存根等重要权属证明均交付给了陈某1，并且涉案房屋及院落也一直由陈某1一方占有使用。可以据此推定，涉案房屋及院落的所有权已经在事实上转移给陈某1。
综上，由于农村房屋的特殊性，在认定不动产善意取得时，善意及等价有偿等其他要件均符合并实际转移占有，即使在进行买卖之后未能办理所有权转移登记，也可以推定所有权已经在事实上转移，可以依据善意取得获得房屋所有权。
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