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【推荐】出租商铺开专票还是普票?(附:营改增后的不动产租赁税)
发表时间:2018-08-12 08:51:10   来源:圣伦达律师事务所 陶世鸣 
案例概述 

 
2014年,商铺出租人甲与某商业管理公司签订商铺租赁合同,租赁期为实际交付次日起八年,前两年免租,免租期后次日起一年届满前一个月支付第一年租金。
该商铺于2015年11月交付,2015年11月-2017年11月系免租期,2018年10月,承租方应支付2017年11月至2018年11月的租金根据合同约定:承租方在支付租金前,出租房应提供该物业所在地税务机关出具的租赁发票,否则承租方有权拒绝支付租赁费,并不承担违约责任。现承租方为抵扣相应税款要求出租方提供增值税专用发票,才愿意支付租赁费。而开具增值税专用发票和增值税普通发票的征税优惠政策不同,出租方仅愿意开具增值税普通发票

 

结论

   本案中相应税费系由出租人承担,开具发票系出租人约定义务,其承担相应税费亦属于法定义务,但合同签订时系基于2014年现行有效的税收征管法规及规定,按规定当时不可能开具增值税发票,无论是普票还是专票,而营业税发票无法抵扣税款,因此认为签订合同时并无抵扣税款目的,当前承租人要求开具增值税专用发票目的在于作为进项税进行抵扣,其主张超出了当时合同约定的目的,属单方变更、补充合同,应当不予支持。此种争议系因税收政策的改革导致,当事双方在签订合同时对此情况完全不能预见,应属“情势变更”,如不能协商一致,可通过诉讼解决。具体方案及请求应咨询律师为宜。

 

    
附:

 

营改增后的不动产租赁税

一般纳税人

2016年5月1日以后取得

11%

应缴税款=[收取的租金/(1+11%)]*11%

2016年4月30日以前取得

5%

应缴税款=[收取的租金/(1+5%)]*5%

小规模纳税人

5%

应缴税款=[收取的租金/(1+5%)]*5%

个体工商户

征收率5%,减按1.5%

应缴税款=[含税销售额/(1+5%)]*1.5%

个人

非住房

5%

应缴税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%

住房

征收率5%,减按1.5%

应缴税款=[含税销售额/(1+5%)]*1.5%

 

 

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