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【原创】农村建房施工合同对承包人资质的要求
发表时间：2018-07-21 16:26:24 来源：圣伦达律师事务所 陶世鸣
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作者：陶世鸣
《建筑法》第83条第3款规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”对于农村房屋的建造，相对较为复杂，需区分情况分别处理。
1、 农村房屋中的非住宅，受《建筑法》调整，如果承包人不具备相应资质，施工合同无效。
对农村房屋，《建筑法》第83条第3款排除的是“农民自建低层住宅”，因此，农村房屋中的非住宅，仍应受《建筑法》调整，其承包人应具备相应资质，否则施工合同无效。至于农村房屋中的住宅，则应进一步根据建设规模，适用不同的效力判断规则。
2、 农村房屋中的住宅，三层以下的，属“农民自建低层住宅”，不要求承包人具备相应资质。
对农村房屋中的住宅，《建筑法》第83条第3款还设定了两个限定词：一是“自建”，二是“低层”。
对于该款所称的“农民自建”，实践中一般认为，农民自建是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或建筑企业建设，都属于农民自建。
对于改款所称的“低层住宅”，《建筑法》未作规定。但根据原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》及《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》，两层（含两层）以下住宅属于“低层住宅”，三层（含三层）以上的农民住宅则不属于“低层住宅”。
3、“农民自建低层住宅”的承包人未取得工匠资格证的，不影响施工合同效力
原建设部《村镇建设工匠从业资格管理办法》规定：“建筑工匠应当依照本办法进行资格审定，取得《村镇建筑工匠资格证书》。未取得该证书的，不得承揽村镇建筑工程。”有观点据此认为，对于“农民自建低层住宅”，承包人必须取得该证书，否则施工合同无效。
在《合同法》实施之后，“农民自建低层住宅”的承包人是否取得《村镇建筑工匠资格证书》，不应影响施工合同的效力。一方面，《建筑法》之所以将“农民自建低层住宅”排除在外，既是因为这类建筑活动具有简单性、一次性等特点，也是因为农民自建低层住宅地处农村，建设行政主管部门的管理鞭长莫及。因此，要求承包人必须取得《村镇建筑工匠资格证书》，过于理想化。另一方面，根据《合同法》第52条第（5）项、《合同法解释（一）》第4条的规定，只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才无效，《村镇建设工匠从业资格管理办法》仅仅是部门规章，不能作为否定合同效力的依据。
综上所述，对于农村房屋建造，应当进行两个层次的区分：第一个层次是区分住宅于非住宅。如果是非住宅的，应受《建筑法》调整，承包人须具备相应的建筑资质，否则施工合同无效。第二个层次是区分住宅的建设规模。如果是两层（含两层）以下的住宅，则属于“低层住宅”，不受《建筑法》调整，不要求承包人具有建筑资质，不能以承包人不具有相应资质认定施工合同无效，也不能以承包人未取得《村镇建筑工匠资格证书》认定施工合同无效；如果是三层（含三层）以上的住宅，则不属于“低层住宅”，应受《建筑法》调整，承包人必须具备相应建筑资质，否则施工合同无效。
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