作者/李勇
导读：在本案中，明确了承租人在迟延支付租金的情形下，并不影响其行使优先承租权。本案中承租人未征得出租人同意擅自将房屋另租他人，构成违约；同时出租人在未告知个承租人的情况下将涉案房屋另行出租，由此侵犯了原承租人的优先承租权，亦构成违约。由此可见，本案对同类案件是具有一定的指导意义的。
关键词：承租人、出租人、迟延支付租金
一、法院裁判要旨
承租人未经出租人同意将房屋转租，而又迟延支付租金的，出租人为通知承租人将房屋另行出租，承租人主张出租人侵害其优先承租权的，人民法院予以支持。
二、案情扼要
（一）2006年4月20日，联伦公司（乙）与金山区朱泾社（甲）签订《房屋租赁协议》，租期为2006年6月1日至2016年5月31日。
（二）协议第三条约定“协议期满后乙方若继续租用在与别人同等价位下前者从先”。协议第六条约定任何乙方违约的，按年租金的20%的赔偿违约金。
（三）2010年12月1日朱泾镇人民政府签发《朱镇府（2010）165号》通知中将涉案店面交由资产联社统一管理。被告欠缴原告2016年1月1日至2016年5月31日的租金，原告认为涉案店面的实际使用人为被告健毅经营部，且多年来租金的实际付款人也是健毅经营部。
（四）朱泾社一审诉请：1.两被告（联伦公司、健毅经营部）支付原告租金租金，2.两被告承担违约金；3.诉讼费由两被告承担。
（五）联伦公司反诉诉情：1.朱泾社侵犯其优先承租权，应承担违约责任；2.朱泾社应对联伦公司的库存产品滞销承担赔偿责任；3.诉讼费由被上诉人承担。
（六）朱泾社不服一审判决提起上诉。
三、争议焦点
租赁合同以外主体长期占有使用房屋并且交纳租金，是否可以成为突破合同相对性的例外情形；承租人存在迟延支付租金等违约行为是否影响其行使优先承租权；双方均存在违约情形的如何处理。
四、法院裁判思路
一审法院认为：联伦通讯公司与金山区朱泾镇劳动保障事务所签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，应认定有效，受法律保护，双方均应严格履行。朱泾镇联社接受了金山区朱泾镇劳动保障事务所在这一协议中的全部权利后，也应承担在这一协议中的全部义务。联伦通讯公司尚欠朱泾社的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，除支付尚欠租金外，还应支付违约金。故朱泾镇联社要求联伦通讯公司支付租金及违约金的诉讼请求，应予支持。由于健毅通讯经营部不是系争租赁协议的当事人，根据合同相对性原则，其不是本案的适格主体，故朱泾镇联社以健毅通讯经营部使用系争租赁房屋，并支付租赁费为由，要求健毅通讯经营部与联伦通讯公司承担共同付款责任缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。朱泾镇联社明知联伦通讯公司在同等价位条件下享有系争房屋的优先租赁权，在租赁期满前未征求联伦通讯公司的意见，相反在联伦通讯公司主动要求优先租赁权的情况下，仍将系争房屋另租他人，也构成违约，应承担相应的违约责任，故联伦通讯公司反诉要求朱泾镇联社支付违约金的诉讼请求，也予支持。二审法院对一审法院裁判进行了确认。
五、法院裁判结果
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原一审法院判决如下：
（一）被告上海联伦通讯器材有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社租金62,500元；
（二）被告上海联伦通讯器材有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社违约金12,500元；
（三）原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社应于判决生效之日起十日内支付被告上海联伦通讯器材有限公司违约金30,000元；
（四）驳回原告上海市金山区朱泾镇集体资产经营联社的其余诉讼请求；
（五）驳回被告上海联伦通讯器材有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院认为，上诉人朱泾镇联社的上诉请求，缺乏充分的依据，二审法院未予支持，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。
六、实务经验总结
（一）实际使用租赁房屋并交纳租金不能突破合同相对性原则；合同相对性是指合同仅对合同双方当事人具有约束力，非合同当事人不享有合同权利，也不承担合同义务。
（二）承租人迟延支付租金的行为不影响其行使优先承租权；优先承租权是指在租赁关系中，原房屋租赁关系到期后，原承租人具有同等条件下优先租赁的权利。
（三）双方均存在违约的情形如何处；承租人没有按照合同的约定支付租金，属于迟延履行合同义务的违约行为。根据合同约定承租人享有优先承租权，但是出租人擅自将涉案房屋另租他人，也存在违约行为。
