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【原创】不动产法定物权和实际物权不一致的纠纷处理
发表时间：2018-04-26 09:47:01 来源：圣伦达律师 李勇
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导读：物权法第九条对不动产确权作了明确规定，应将不动产登记簿定性为对物权的权利推定。登记簿上记载的主体可认定为真实的权利人，享有所记载的权利。但是不动产登记簿所反映的物权状态并非终局、推定、不可推翻的，如果登记簿所记载的权利人与真实权利人不一致，那么真实权利人可在充分证明登记簿的错误之后，依照法定程序请求更正登记，重新确权。本文所涉案件的处理结果，对于法律的适用具有指导意义。
关键词：不动产登记、物权确权、事实物权、法定物权
一、法院裁判要旨
就同一不动产，存在法定物权人和实际物权人的，实际物权人能够证明不动产登记存在错误的，可依法请求办理变更登记。
二、案情扼要
（一）彭平诉称：2004年，我和施田力共同购买了涉案的×07号房屋；2005年1月25日我和施田力签署《房产份额协议书》并办理公证，约定产权各占50%；2004年6月，我作为借款人向银行借款购买×07号房屋。尔后，双方就产权问题达成一致意见，其中，×07号房屋归我所有。施田力于2006年3月23日和7月26日两次向我出具《证明》，同意×07号房产完全由我一人所有。
（二） 施田力辩称：不同意彭平的诉讼请求。对于诉争房屋，彭平和我曾经做过公证，各享有50%的产权，贷款系两人共同办理，产权登记也是各占50%份额。对于两份《证明》，不是我真实意思表示，主要是为拿回我购买其他房屋的材料，且我已书面说明无效。
（三）一审法院经审理查明：2004年，彭平和施田力共同购买若干房产，其中包括×07号房屋。2004年6月4日，彭平与施田力共同就×07号房屋与银行签订《个人住房贷款合同》。上述《个人住房贷款合同》第一页及银行借款借据（回单）显示的借款人均为彭平。彭平提交的交易流水，显示2004年7月至同年10月、2005年4月至2014年9月，×07号房屋按揭贷款是一直由彭平在偿还。 2005年1月25日，彭平与施田力签订《房产份额协议书》，约定双方对×07号房屋各享有50%的份额。同日，北京市西城第二公证处就上述《房产份额协议书》出具了（2005）西二证字第00401号公证书。 2006年3月23日，施田力书写《证明》，内容为：“关于施田力与彭平共同购买的2707#房屋产权分配事宜，经协商同意全部转入彭平一人名下，待房产证明下来后，再行补办公证、过户等手续。”2006年7月26日，施田力再次书写《证明》，内容为：“我与彭平联名购买的2707#房产，现同意完全由彭平一人所有，只因开发商已将产权工作上报，无法办理公证，待正式产权证核发后，再行办理正式过户手续。另因当时是彭平出的房款，故此房的日后一切权益也归彭平所有。”对于上述两份《证明》的内容，施田力认可系其亲笔书写，但主张其系为拿回自己其他房屋材料酒后被迫所写，并非其真实意思表示，也不能对抗所有权登记的效力。2006年8月16日，施田力出具一份《证明书》，声明其于2006年3月23日和2006年7月26日写给彭平的两份证明全部无效作废。 彭平提交了发票证明2707号房屋2005年9月至2006年12月的物业管理费及2005-2006年度、2006-2007年度的供暖费系彭平交纳。
（四）施田力主张其于2006年3月23日和2006年7月26日出具的两份《证明》系赠与行为，但因未办理产权变更登记而没有发生法律效力。
三、争议焦点
（一）彭平能否以×07号房屋事实物权与法定物权不一致为由提起物权确认之诉；（二）彭平提交的证据能否证明其主张之事实物权的正确性。
四、法院裁判思路
一审法院认为，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律规定的除外。
二审法院本院认为，两份《证明》的内容系施田力真实意思表示。（一）关于两份《证明》是否已失效。施田力提交了一份其于2006年8月16日出具的《证明书》，施田力以此主张曾出具的两份《证明》已失去效力，对此，彭平不予认可。本院认为，与施田力于2006年3月23日及2006年7月26日出具的两份《证明》不同，该《证明书》的内容系对施田力有利、对彭平不利的事实，需与彭平达成一致方能生效，但施田力对此未提供任何证据加以证明，故本院对其该项主张不予支持。
（二）关于彭平主张其为2707号房屋事实物权人所提交的证据是否充分。本院着重从以下三个方面予以分析： 首先，从彭平与施田力关系角度分析。彭平与施田力系共同投资关系，从彭平提交的其与施田力于2005年7月18日签署的协议、施田力出具的两份《证明》、施田力提交的《情况说明 （二）》及双方庭审陈述来看，双方对共同投资的权益系以协商方式予以分配，施田力出具的两份《证明》正是对×07号房屋权属的约定，本院对施田力主张其出具的两份《证明》系赠与行为的辩解意见，不予采纳。 其次，从×07号房屋的实际出资角度分析。现有证据显示×07号房屋的银行借款人、按揭还款人、物业管理费及供暖费缴纳人均为彭平，且施田力于《证明》中认可“因当时是彭平出的房款，故此房的日后一切权益也归彭平所有”。本院认为，彭平提供的证据足以证明其为×07号房屋的事实物权人，至于彭平与施田力之间投资权益的分配是否平均，并不影响双方约定的法律效力。 再次，从双方约定不涉及第三人利益角度分析。×07号房屋目前仍登记在彭平、施田力名下，彭平与施田力约定×07号房屋归彭平单独所有的约定并不涉及第三人利益保护，故应对彭平享有的事实物权予以法律保护，对彭平的诉讼请求，本院予以支持。
五、法院裁判结果
北京市朝阳区人民法院于2014年7月88日作出（2014）朝民初字第20348号民事判决：驳回彭平的诉讼请求。宣判后，彭平提出上诉。北京市第三中级人民法院于2014年11月2日作出（2014 ）三中民终字第11915号民事判决，认为彭平所提交之证据足以证明其是真实的事实物权人，应给予法定物权层面的保护。故对本案予以调整，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20348号民事判决；二、位于北京市朝阳区东大桥路八号一楼2707室的房屋归彭平单独所有。
六、实务经验总结
实务中，就同一不动产，当事人能以事实物权与法定物权不一致为由提起物权确认之诉。一般情况下，登法定物权能够正确地反映物权正确的归属状态。但由于法律的例外规定、登记错误、原因法律行为的效力变化、当事人真实意思表示等，实践中亦会出现事实物权与法定物权不一致的情形。为此，当事实物权和法定物权不一致时，，在不涉及第三者利益保护的情况下，当事人可请求人民法院予以保护，重新正确确权。
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