风险一：小产权房面临不能备案、不能过户的风险。

   依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。

   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

   小产权房缺乏预售许可证以及土地使用证，因此，它是不可以进行备案的。相对于可以交易的大产权房来讲，小产权房是拿不到能够证明其权属的房产证。因此，变更其登记也就无从谈起了。按照房屋所有权转移公式：合同有效+登记的模式，其过户受到了限制。因此，对于购买小产权房的人来讲，其面临权益不能得到有效保护的风险。

   风险二：购买资金压力大的问题

   考虑到现今的住房购买模式，大部分购房者为了缓解自己的资金压力而选择首付加贷款的模式进行购房。这就涉及到了向银行抵押贷款的问题。《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。小产权房因为未进行备案，没有产权证书，因此，其在银行抵押贷款受到了限制，购买时购买方只能将房款一次性付清。面对高昂的房价，一次性付款无疑加重了购房者的经济负担。

   风险三：房屋质量方面的风险

   小产权房的建设与大产权房即商品房建设相比，商品房建设涉及一系列的备案以及接受监管部门的监管，因此，小产权房的监管缺失可能会导致其房屋质量不达标，影响居住者的居住体验。

   风险四：面临买卖合同无效的法律风险

   《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，非本集体人员购买集体人员的房屋，很有可能面临房屋买卖合同无效的问题，进而给购房者造成损失。

   因此，笔者在此提示，购房者不要贪图低廉的购房价格能享受到住房的使用价值而进行小产权房的购买。住房购买应慎重，不要贪图眼前，应立足长远以实现自己利益保护的长久化。