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房屋征收拆迁，承租人能否得到补偿？
发表时间：2018-11-01 09:24:57 来源：圣伦达律师事务所 陶世鸣
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在社会主义经济快速稳定发展的今天，我国城镇化的步伐正在不断加快。在这个发展的过程中，社会也出现了种种问题，房屋征收拆迁尤为突出。由于房屋征收拆迁引起的恶性事件并不鲜见，为此，我国一直在积极推动完善征收拆迁方面的法律法规以及操作规程。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，简化了征收工作，直接将被征收的对象简单固化为房屋产权人。
但从征收拆迁的实践操作来看，不可否认，房屋承租人作为被征收房屋的实际使用人，由于征收行为打破了其正常经营状态，其正当权益无疑会受到一定的损害。因此，对如何保护承租人在房屋征收拆迁过程中的合法权益这一问题进行研究，具有现实的价值和意义。
我国房屋征收拆迁工作主要法规从《城市房屋拆迁管理条例》（1991年1月18日国务院第七十六次常务会议通过，国务院令第78号）到《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6日国务院第40次常务会议通过），再到《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院于2011年1月21日发布）。最初1991年《城市房屋拆迁管理条例》尚且认可了承租人（房屋使用人）可以作为被拆迁人身份，但此后的相关法规均明确将承租人排除在被拆迁人、被征收人之外。
虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》中将房屋承租人排除在被征收、拆迁人之外，但是该法规仅约束征收方（政府）与被征收方（产权人），对于承租人与出租人之前的法律关系在征收过程中如何处理，该法规并没有涉及。对此，我们提供以下几点观点供读者参考：
1、租赁权是经过物化的债权，具有一定的对世性。
租赁权虽为债权，但具有物权的性质，具有一定的对世性，标的物所有权变动不影响承租人的合法权益即“买卖不破租赁”。房屋征收的实质是国家出于公共利益的需要，对所有权人的房屋进行收购、拆除并予以补偿。
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”之规定，没有明确规定房屋征收部门应当与房屋承租人签订征收补偿协议，简化了征收补偿程序。
但前述规定并不代表房屋征收部门对承租人的合法权益不予保护，而只是房屋征收部门不直接与承租人协商补偿，将对承租人的补偿一并补偿给被征收人即房屋所有权人，房屋所有权人与承租人之间的补偿费用分配问题，由双方另行解决。法院应当根据前述法理，以及征收补偿款的组成和性质将征收补偿款在房屋所有权人与承租人之间合理分配。
在湖南省湘潭市中级人民法院（2018）湘03民终4号案中，该法院认为：“房屋征收过程中征收部门对承租人的合法权益依法应当予以保护。根据补偿款的具体性质，除了房屋本身价值补偿应当属于出租人外，其他与承租人密切相关的装饰装修费用、搬迁费用、停产停业损失等，应当在房屋所有权人与承租人之间合理分配。”
2、有约定，按约定；无约定，参照拆迁政策并结合相关法律规定进行处理。
房屋产权人作为出租方与承租人签订的房屋租赁合同属民法范畴，根据“意思自治”和“法不禁止即自由”的基本原则，在私法领域，应尽量尊重当事人的真实意思表示。
在江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终10636号案件文书中，法院认为：“双方之间的房屋租赁关系因违反了法律法规的强制性规定，应属无效。但案涉租赁物因政府征收已被拆除，政府征收部门已给予了相应的补偿，对征收补偿款的分配，如合同当事人有约定的可按约定处理，如合同当事人约定不明或没有约定，则应当参照拆迁政策并结合相关法律规定进行处理。”该判决就强调当事人约定的重要性。
3、除特殊性质款项外，征收拆迁补偿款原则上推定征收拆迁补偿款属产权人所有。
基于房屋征收拆迁补偿款是对原房屋及土地的补偿，所以原则上来说，除根据征收拆迁补偿款自身的性质可以分配给承租外，其他补偿款项在承租人不能举证自身享有分配某项征收拆迁补偿款项相应的事实依据和法律依据的情况下，我们应当认定，征收拆迁补偿应当然属房屋产权人或土地使用权人所有。
在浙江省高级人民法院（2017）浙民申2364号案（二审生效判决为绍兴市中级人民法院（2017）浙06民终1668号）中，该法院认为：“关于房屋租赁人是否有权获得相关拆迁补偿款问题。根据飞凤公司与新昌县房屋征收办公室签订的《房屋征收货币补偿协议》，其中有明确的装修补偿、搬迁补偿等针对房屋用于商业经营补偿的项目，在讼争租赁协议未明确排除承租人相关权利的情况下，原审法院依据补偿款性质分配有关款项并无不当。”
4、在合同当事人没有约定的情况下，依据“谁投资、谁受益”的基本原则，结合征收拆迁补偿款的性质，公平分配征收拆迁补偿款。
在司法实践中，征收补偿款往往涉及到房屋价值补偿费（有证房屋补偿费、无证房屋补偿费）、土地价值补偿费、装修补偿费、搬家费、搬迁奖励费、签约奖励费、临时安置补助费（过渡费）、停产停业损失补偿费。一般来说，与承租人有关的补偿项目包括装修补偿费、搬迁费、搬迁奖励费、过渡费以及停产停业损失补偿费。
第一，装修补偿费应当根据出租人与承租人所提供的证据（如施工合同、采购材料等）认定装修的实际投入者，进而依据“谁投资、谁受益”的基本原则来分配该笔款项的权利人。
第二，停产停业损失补偿费并非专属于承租人的补偿，且产权人将房屋出租管理并赚取租金本身也属于一种经营行为。因此，法院在分配停产停业损失时需要兼顾出租人丧失了出租房屋的机会、承租人需要另行寻找经营场所，前者将丧失收取租金，后者确实会对经营产生一定影响，故该款项的分配由法院根据租赁期限、合同履行情况等因素综合酌情确定。
第三，搬迁费，即腾退房屋时所产生的货物、设施设备的运输费用，从该补偿款项的名称以及性质看，应属对实际腾退者（房屋的实际经营者暨承租人）的补偿，故该部分补偿费用应归属承租人所有。
5、提前签约和搬迁需要承租人的积极配合，也势必会对承租人造成一定的损失。因此，承租人有权分割签约奖励和搬迁奖励等费用。
基于被征收拆迁房屋及土地由承租人实际占有、控制和管理，征收拆迁的顺利推进（提前搬迁腾退并顺利拆除房屋等）都一定程度上有赖于承租人的积极配合。因此，从这个角度来说，签约奖励和搬迁奖励等费用一定程度上有承租人的贡献。与此同时，承租人为了配合各方快速搬迁腾退、交付房屋，不可避免地也会产生一定的损失。所以，承租人对提前签约奖励和提前搬迁奖励等也应当享有一定的分割权利。
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