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购买房屋约定与实际情况不符就一定违约吗？
发表时间：2019-05-20 18:58:02 来源：圣伦达律师事务所 伍倩红
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一、实践问题
（一）实际交付情况与沙盘不符如何处理
在房屋买卖合同纠纷中，最常见的情形就是购买者因为所购房屋、商铺与在购买前所看的沙盘、模型与实际交付情况不一致而向法院提起诉讼，面对这种情况，我们很难一概而论，在检索多份法院的裁判文书中发现，法院将此种情况分为三类：
第一类是，合同中对于所购房屋的内部情况、外部情况作了详细说明，购房者可以根据合同约定要求房开公司承担违约责任。
第二类是只对涉案物本身的面积、结构、朝向等情况进行约定，对房屋外部环境并无明确约定。且并未将沙盘作为合同附件，当事人也未能提供充足的证据证明在购房所描述情况与实际情况不一致，因此只能由当事人来承担败诉的风险。
第三类是涉案物在签订合同时就已经建成，但是购买者却先签订合同再去实地查看，并且沙盘展示已明确注明“本模型仅供参考，最终按政府法律文件为准”及“本模型仅供参考，因工艺、材料和比例等原因与实景可能存在一定差异，敬请留意””等字样，在法院审理过程中很难认定购买者尽到了注意义务。并且不能仅以沙盘与实际情况不符作为证据来证明房开商存在违约情形。
（二）广告宣传与实际情况不符如何处理
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，在符合条件时可视为要约，虽未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容。但对于不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，被告对外所作的广告宣传内容不是对房屋及相关设施的说明和允诺，该广告内容不构成要约，也不属于《商品房买卖合同》的内容。且开发商在合同或补充协议中写明“用于宣传该商铺小区的楼书、沙盘、样板房、媒体广告以及其他宣传品等仅作为要约邀请，不作为《商品房买卖合同》的内容。”购买者也很难要求开发商承担违约责任。
（三）收取定金却未能交房怎么处理
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
（四）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符怎么处理
合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
二、相关法条
1、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:
“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：
“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
三、结语
许多购房者在买房后发现所交付房屋与房开商所宣传的有差异，理所当然的认为房开商构成违约，但是在实践中却很难认定存在违约。因此，购房者在购买房屋前应当谨慎，对于开发商所承诺事项应注意是否写入合同，在购买房屋后对于房屋存在的问题是否能够要求开发商承担违约责任也应当根据相关的事实和法律来综合判断。
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