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关于订立农村土地租赁合同专项问题的分析
发表时间:2019-04-25 20:55:37   来源:圣伦达律师事务所 
  土地租赁合同由于其标的特殊,在订立时较其他合同也有许多不同。无论在合同的成立、生效、解除等哪个阶段,土地租赁合同都比其他类合同更加容易出现争议,所以在订立土地租赁合同时必须将容易争议的问题充分考虑并在合同中明确约定,以避免因约定不明而造成合同履行不畅甚至损害当事人利益。下面本文就订立农村土地租赁合同时应当注意的一些问题作简要分析。

 

1.合同主体资质问题核验

 

合同主体资质问题即合同当事人是否有权利签订土地租赁合同的问题。在我国,农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地。集体土地又分为村集体所有和村民小组所有。每一类土地都有严格的权属变动规则,所以,合同项下的地块(以下简称“目标地块”)到底属于何种土地、土地使用权是否属于该出租人、出租人享有的土地使用权期限剩余时间和承租人是否有资质承租目标地块等等,都对合同能否成立和生效有着举足轻重的意义。

 

附:刘某某与于某某土地租赁合同纠纷【(2015)雁民初字第04503号】

法院认为:原告要求被告返还2011年1月至7月租金的请求,由于在签订征地协议后,出租土地的所有权已经发生移转,村集体不再是出租土地的所有权人,故被告不再享有使用权,无权再将上述土地出租给他人,因此被告应将收取的多余租金返还给原告,故对于原告的上述请求,本院依法应予支持。

 

2.合同能否生效及生效时间

 

作为特殊的合同类型,农村土地租赁合同极易出现无效情形,所以在拟定合同时应当:(一)详细查询合同生效的条件并在合同条款中列明;(二)明确为了使合同生效双方应当履行的程序和义务;(三)查阅相关土地管理法律法规,审查合同草案是否存在违法违规情形;(四)将合同被认定无效后的责任分担约定清晰。

 

若合同生效,那么生效时间是何时?合同生效时间对合同的履行期限、权利义务的分担、诉讼时效的计算等都具有重要的作用,订立合同时应当对合同生效时间做出约定。合同需要经过其他法定程序方可生效的,应当明确约定履行法定程序的义务人和办理法定程序的期限。

 

3.合同所涉土地被征收征用后的处理

 

我国土地的性质决定了我们在订立合同时须考虑目标地块的征收征用问题。同一土地在签订承包合同后因被政府征收而使双方争执不下最后诉至法院的案例在实务中并不少见,而这些争议多半都是因为合同双方事前并未在合同中就此事项做过相关约定所致。所以,为了保障自身利益、避免争议,将标的土地征收征用事宜明确规定于合同之中是十分有必要的。

 

4.目标地块上附着物的归属问题

 

附作物,即依附于不动产且分离后不能发挥效用的物。在农村土地租赁合同中具体表现为目标地块上的新建建筑物、农作物、树木及其他构筑物等,附作物的归属问题也是土地租赁合同纠纷中的一个历久弥新的问题,而导致纠纷出现的最直接的原因,就是合同当事人之间未就附着物权属提前在合同中做规定。从下附的两个案例可以看出,出现附着物权属纠纷时,合同约定的内容对判决结果有极大地影响。所以在订立合同时增加关于附作物权属的条款是十分有必要的。

 

附:

例1侯某、惠州市惠阳区永湖镇某村民委员会某村民小组土地租赁合同纠纷【(2014)惠中法民一终字第976号】

 

法院认为:原告请求承担地上的附着物归原告所有,因原被告在合同中约定如“拖欠三个月的,甲方有权单方终止合同,租地范围内的一切不动产归甲方所有”,故原告的请求符合双方的约定,本院予以支持。

 

例2张家港市经济技术开发区(杨舍镇)善港村村民委员会与张家港保税区禾硕国际贸易有限公司土地租赁合同纠纷【(2016)苏0582民初3718号】

法院认为:关于新建的房屋,双方并未就增建达成过相关协议,被告称拥有新建房屋所有权故拒绝清除的抗辩,无事实和法律依据,本院不予认可。

 

5.合同期限届满后恢复原状的责任分担

 

土地承包合同不同于其他合同,农用地尤其是耕地在我国法律中被严格管控。《土地管理法》对非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则恢复耕地或缴纳耕地开垦费。基于此原则,考虑到土地变更用途后恢复原状的成本较高,若无合同条款约定,极易产生争议,现实生活中因恢复目标地块原状责任约定不明而诉至法院的案例也并不鲜见。故恢复原状责任分担问题应当在订立合同时提前约定。

 

我国对土地的管理向来是“主干不变,多面开花”的方式,在基本土地制度不变的前提下,应经济发展的要求出具不同政策,所以在订立集体土地承包合同之时需依据基本土地制度,结合本地政策,多维度评估风险、分配风险。以合同形式提前分配责任的方式是一种简单而有效的争议规避手段,所以拟定合同之工作决不可轻率和忽视,这样才能提前分担责任、规避风险,以保证自己的合法权益得到更好的保障。

 

附:张家港市经济技术开发区(杨舍镇)善港村村民委员会与张家港保税区禾硕国际贸易有限公司土地租赁合同纠纷【(2016)苏0582民初3718号】

法院认为:合同第七条第三项还约定,“承租方如对租赁物进行改建,增建等,必须经甲方书面同意,并签订改建、增建有关协议,租赁期满或者因承租方违约导致提前解除合同的,承租方改建、增建的财产归出租方所有,出租方对承租方不作任何经济补偿。”现双方租赁合同关系已经解除,根据上述合同的约定,被告应当在一周内搬迁设备并归还租赁物,故原告要求被告清理设备、返还租赁土地的诉讼请求,与理有据,本院予以支持。关于新建的房屋,双方并未就增建达成过相关协议,被告称拥有新建房屋所有权故拒绝清除的抗辩,无事实和法律依据,本院不予认可。根据相关法律的规定,合同解除后,已经履行的根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,现原告要求被告清除被告在租赁土地上修建的房屋以恢复租赁土地原状的诉讼请求,本院予以支持。

 

附:

相关法条:

《中华人民共和国宪法(2018修正)》第九条、第十条

《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》第二条、第八条、第十条、第十五条、第三十一条、第四十五条

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